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历史建筑受伤 承租人违法改建被判赔千万

来源:  发布日期:2018-08-09 10:04:34  阅读次数:144

  位于四川北路上的德邻公寓,始建于1935年,原是解放前上海第一批白领居住区,被列入上海市第四批优秀历史建筑。然而这个城市历史的“活化石”,却因承租人违法改建而受伤。

  近日,上海市虹口区人民法院(下文简称“上海虹口法院”)审结了这起因违规装修引发的房屋租赁合同纠纷案件,判决双方解除房屋租赁合同,承租人赔偿出租人12个月的房屋使用费,每月85万元,共计人民币1020万元。

  承租人违法改建,优秀历史建筑受伤

  2015年6月,舒舍公司向英川公司承租了德邻公寓的三至六层,双方签订房屋租赁合同,合同载明舒舍公司知悉租赁房屋为历史保护建筑及现状,并约定第一年的年租金标准为1150万元,租期为11年。合同还约定,舒舍公司对租赁物业进行任何装修改造,均应当按照上海市的有关规定履行设计送审、验收等手续,需以英川公司名义办理的,英川公司给予积极配合。

  房屋交付后,舒舍公司在修缮方案未经申报审批的情况下,对租赁房屋开展了大刀阔斧的装修工程,将原建筑中庭的观光电梯和三至六层的自动扶梯、空调拆除,在中庭进行钢结构搭建以扩大使用面积,并将三至五层以上原大空间商业区域部分割为小单间公寓。

  虽是“背地里”装修,却也难掩大兴土木的动静。

  2015年8月,上海市虹口区住房保障和房屋管理局发现后向舒舍公司出具责令改正通知书,认定舒舍公司对公寓建筑的改建行为“不符合建筑的具体保护要求或者相关技术规范”,而“未办理设计、施工方案审批”的行为,违反了相关规定,要求舒舍公司立即停止违法行为,提供书面整改报告。

  之后,上海市历史建筑保护事务中心等相关单位召开专题会议,明确舒舍公司的违法施工行为已对历史保护建筑造成了破坏,在办理审批手续前不允许动工,并要求产权人英川公司,委托专业检测单位对建筑进行检测评估,根据评估结果再制定整改方案。

  然而,自施工行为被责令停工后,英川公司一直未对房屋损坏修复进行检测评估。2015年10月,英川公司突然发函要求解除租赁合同,并将租赁房屋清场,同时控制入口,禁止舒舍公司的工作人员进入。对此,舒舍公司不同意解除合同。协商未果,英川公司将舒舍公司告上法庭,要求解除房屋租赁合同,并要求承租人赔偿自2015年8月至判决生效之日止的房屋使用费,以每月95万元计算。

  违法装修改建构成根本性违约

  审理中,承办法官与原、被告进行了沟通,发现双方矛盾较大,主要争议焦点在于英川公司是否有权解除合同。

  舒舍公司辩称,虽然自己客观上存在装修行为,但英川公司没有履行法定的告知义务,没有提交相关审批手续所需材料,在被要求责令整改过程中没有履行产权人的申报、配合义务,故违章搭建等情况是英川公司的原因,其不具有合同解除权,而舒舍公司不应该承担责任。

  应舒舍公司的申请,法庭委托专业机构对该公寓建筑内的装修是否造成对历史保护建筑的破坏进行司法鉴定。据鉴定报告,舒舍公司在该公寓建筑装修中进行的钢结构搭建等行为,对房屋的建筑结构造成安全隐患,对房屋重点保护部位造成不同程度的破坏,显然已经使该公寓建筑受到严重损坏。

  法院经审理认为,根据法律规定,承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。该公寓建筑为优秀历史建筑,对其保护要求相较于普通房屋更为严格。租赁合同中已明确约定对该房屋进行装修应履行必要的审批手续。

  舒舍公司辩称英川公司未将该情况对其进行告知,显然与合同内容不符,法院不予采信。而据鉴定报告,舒舍公司的装修行为,使公寓建筑受到严重损坏,其违法装修改建导致房屋损坏的行为已构成根本性违约,英川公司据此向舒舍公司致函,提出解除合同,于法有据,法院予以确认。

  房屋租赁合同因舒舍公司的违约行为而被解除,英川公司有权要求其赔偿相关损失。然而,英川公司明知系争房屋为历史保护建筑,在合同履行之初并未积极督促舒舍公司履行设计送审手续。在有关政府部门明确要求该公寓建筑停止使用,进行必要的鉴定并编制修缮方案后,英川公司迟迟未采取合理行动,直至案件起诉后方启动鉴定程序,对放任损失扩大存在过错。因此,法院对英川公司关于房屋占用费的诉请并未完全支持,酌情确定舒舍公司当前应赔偿英川公司12个月的房屋使用费,每月85万元,其已缴纳的押金和租金可在其中抵扣。

  一审判决作出后,舒舍公司不服,提起上诉。二审法院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。

  法官提醒,根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》相关规定,涉及优秀历史建筑装修需要提前申报审核。若擅自改变优秀历史建筑的使用性质、内部设计使用功能等,由房屋土地管理相关部门责令其限期改正,并可处以罚款等措施。(上述公司均系化名)

 
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